Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì hợp đồng chuyển nhượng phải được thành lập bằng văn bản và được công chứng. Hợp đồng như vậy mới có hiệu lực pháp luật. Các thủ tục sang tên sổ đỏ thường được thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Có một số trường hợp, khi sổ đỏ đang trong quá trình sang tên thì người bán gặp tai nạn, mắc các bệnh hiểm nghèo,… vì một lý do bất ngờ nào đó mà qua đời thì việc sang tên sổ đỏ bị ảnh hưởng như thế nào? Sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất có được không? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi để biết thêm thông tin nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất có được không?
Để biết bạn có quyền sang tên Sổ đỏ đối với mảnh đất này hay không cần xác định xem mảnh đất cấp cho ai? Theo đó, sẽ có 02 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 01: Đất cấp cho cá nhân người bán
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực, các bên cũng đã tiến hành thanh toán xong tiền mua bán đất thì hợp đồng mua bán này sẽ được coi là cơ sở để bên mua sang tên.
Xét trường hợp của bạn nếu mảnh đất mà bạn mua cấp riêng cho ông chủ bán đất thì khi mua bán, chuyển nhượng phần đất này chỉ cần một mình người bán đất ký xác nhận.
Do đó, sau khi chủ bán đất mất thì bạn có quyền làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn mà không cần phải được sự đồng ý của những thành viên khác trong gia đình người chủ bán đất này.
Trường hợp 02: Đất cấp cho hộ gia đình người bán
Căn cứ theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều này có nghĩa, tất cả những người được ghi nhận trong sổ hộ khẩu sẽ có quyền sở hữu ngang nhau đối với phần đất được giao. Theo đó, trong trường hợp người bán đất cho bạn muốn mua bán, chuyển nhượng phần đất này thì phải được sự đồng ý hoặc có giấy ủy quyền của những người đồng sở hữu còn lại.
Nếu trong hợp đồng mua bán đã được công chứng giữa bạn và người bán đất chưa có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại trong gia đình thì hợp đồng mua bán này chưa có hiệu lực pháp luật.
Do vậy, sau khi người bán đất mất thì bạn chưa thể thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ đất đứng tên bạn được.
Trong trường hợp này, nếu muốn sang tên phải ký lại hợp đồng mua bán với những người đồng sở hữu đất và những người đồng thừa kế phần diện tích đất của ngươi bán.
Sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất mua bán trước ngày 01/7/2014
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên nhưng vẫn có cách được cấp Giấy chứng nhận mới (không phải gặp chủ cũ nên người bán còn sống hay đã chết không quan trọng), cụ thể:
Có bản gốc Sổ đỏ của chủ cũ nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNTMT quy định hồ sơ thực hiện đề nghị cấp sổ mới khi nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng),
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của hai bên.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Nơi đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Không có bản gốc Sổ đỏ của chủ cũ nhưng có hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực
Trường hợp nhận chuyển nhượng mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng theo quy định nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì hồ sơ đề nghị cấp sổ mới gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng đã lập theo quy định (có công chứng hoặc chứng thực).
Các bước thực hiện như trường hợp 1.1.
Sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất mua bán từ ngày 01/7/2014 đến nay
Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực
Dù chưa đăng ký biến động khi chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì khi đó người nhận chuyển nhượng vẫn đăng ký sang tên theo đúng quy định.
Nói cách khác, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực. Khi đó, người nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký sang tên theo quy định.
Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ vi phạm về hình thức.
Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực được chia thành 02 trường hợp:
- Trường hợp 1: Đã trả tiền
Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người nhận chuyển nhượng đã trả hết hoặc trả 2/3 số tiền theo hợp đồng trở lên thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó.
Khi có Quyết định của Tòa án về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục sang tên như quy định trên.
- Trường hợp 2: Chưa trả tiền hoặc trả ít hơn 2/3 số tiền trong hợp đồng
Trường hợp này hợp đồng không có hiệu lực nên bên nhận chuyển nhượng không có quyền gì đối với thửa đất trên. Nếu người chuyển nhượng chết thì liên hệ với người thừa kế của họ để giao kết, thực hiện hợp đồng mới.
Video của Luật sư Đà Nẵng giải đáp thắc mắc về điều kiện sang tên Sổ đỏ
Mời bạn xem thêm:
- Quy trình kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm
- Xử phạt khi không có giấy chứng nhận an toàn thực phẩm như thế nào?
- Mẫu hợp đồng thuê lại đất tại Đà Nẵng
Khuyến nghị:
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư Đà Nẵng sẽ cung cấp các dịch vụ pháp lý tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề Sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất có được không? Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư Đà Nẵng với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như dịch vụ Gia hạn thời hạn sử dụng đất Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Sang tên là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”
Ngoài ra, quy định bắt buộc còn thể hiện bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện.
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:
“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”.
Như vậy, phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
Để hoàn tất việc sang tên, các bên phải trải qua các giai đoạn sau:
– Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
– Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
– Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).