Thu hồi đất là việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất của người dân để thực hiện các dự án vì cộng đồng. Để được nhà nước bồi thường phàn diện tích đất bị thu hồi, người dân cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định. Có thể thấy mức giá bồi thường đất cho người dân thông thường sẽ thấp hơn giá thị trường. Nhiều độc giả thắc mắc không biết lý do Tại sao tiền nhà nước thu hồi đất lại thấp? Cách xác định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất như thế nào? Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên nguyên tắc nào? Sau đây, Luật sư Đà Nẵng sẽ cung cấp thông tin về vấn đề này cùng với những quy định liên quan qua bài viết sau đây. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
Cần đáp ứng điều kiện gì để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất?
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.
Như vậy, để được bồi thường về đất thì cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
(2) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên nguyên tắc nào?
Mức bồi thường khi thu hồi đất sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013 việc bồi thường đất được tiến hành như sau:
Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo nguyên tắc:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.“
Mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo từng loại đất
Cách tính mức bồi thường thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi đất căn cứ theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP:
- Đất nông nghiệp: Căn cứ vào Điều 77, 78 Luật Đất đai 2013, mức bồi thường khi thu hồi đất sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại,
- Đất ở: Theo Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định bồi thường khi thu hồi đất ở là đất ở hoặc nhà ở, trong trường hợp không có đất để bồi thường hoặc người được bồi thường không có nhu cầu có thể bồi thường bằng tiền.
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: theo quy định được bồi thường bằng tiền bằng giá đất thu hồi nhân với diện tích đất chia cho thời gian sử dụng và tất cả nhân với thời gian sử dụng đất còn lại theo Điều 7 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Khi tính mức bồi thường với bất kì loại đất nào sẽ đều sử dụng giá đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Cách xác định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Trong đó:
– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác cần phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).
– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng sẽ quyết định tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi.
Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không áp dụng theo từng năm hay từng giai đoạn như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.
Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 1,30. Khi đó giá đất 01m2 được bồi thường là 26 triệu đồng.
Tại sao tiền nhà nước thu hồi đất lại thấp?
Căn cứ vào khoản 3, khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Bảng giá đất và giá đất cụ thể:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. - Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo đó thì giá đất cụ thể sẽ được xác định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Việc xác định tiền bồi thường, đền bù khi thu hồi đất sẽ được dựa trên giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Do đó, giá đất đền bù khi thu hồi đất sẽ không được cao theo giá thị trường khi chuyển nhượng quyền sự dụng đất.
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Theo đó thì người sử dụng đất sẽ không có quyền thỏa thuận về giá đền bù khi thu hồi đất.
Theo quy định pháp luật thì các bên có quyền thỏa thuận với nhau về giá cả của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do không được thỏa thuận về giá đền bù khi thu hồi đất nên dẫn đến tình trạng giá đền bù khi thu hồi đất thấp hơn giá thị trường.
Lý do người dân không được thỏa thuận giá bồi thường
Thứ nhất, Người dân không phải là chủ sở hữu đất đai
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nội dung này được quy định tại Hiến pháp và Luật Đất đai, cụ thể Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định rõ như sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
Như vậy, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào. Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không thể tự mình sử dụng toàn bộ diện tích đất nên Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng những hình thức như:
(1) Công nhận quyền sử dụng đất: Là việc Nhà nước trao quyền cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Ví dụ: Đất có nguồn gốc do khai hoang.
(2) Nhà nước giao đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định giao đất.
3) Nhà nước cho thuê đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định cho thuê đất.
Thứ hai, người dân không phải là chủ sở hữu nên không có quyền thỏa thuận giá bồi thường
Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”.
Như vậy, người sử dụng đất dù có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai nên không có đủ 03 quyền năng của chủ sở hữu tài sản, gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Vì không phải là chủ sở hữu nên khi Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận, quyết định giá bồi thường về đất.
Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai.
Mời bạn xem thêm các bài viết sau:
- Quy trình kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm mới năm 2022
- Xử phạt khi không có giấy chứng nhận an toàn thực phẩm như thế nào?
- Mẫu hợp đồng thuê lại đất tại Đà Nẵng mới năm 2022
Khuyến nghị:
Đội ngũ công ty Luật sư Đà Nẵng luôn sẵn sàng lắng nghe, giải đáp, cung cấp dịch vụ liên quan đến dịch vụ Thu hồi đất. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7 giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Tại sao tiền nhà nước thu hồi đất lại thấp?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư Đà Nẵng với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như dịch vụ Đổi tên sổ đỏ Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo điểm a, khoản 1, Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Điều 86 Luật Đất đai 2013. Việc bồi thường tái định cư chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất bị thu hồi hết đất ở; hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình; cá nhân không còn đất ở; nhà ở nào khác trong địa bàn xã; phường; thị trấn nơi có đất ở thu hồi. Do đó, đối với các trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ không được bồi thường tái định cư.
Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc hành lang an toàn giao thông được đền bù về đất khi bị thu hồi nếu có đủ các điều kiện sau:
Đất thuộc hành lang an toàn giao thông không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định nhưng chưa được cấp.
Người dân khi có đất bị thu hồi có đủ điều kiện được đền bù theo quy định thì sẽ được đền bù theo hai hình thức sau:
+ Một là đền bù bằng đất: Việc đền bù này được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi. Loại đất bị thu hồi là đất nông nghiệp thì sẽ được đền bù bằng một diện tích đất nông nghiệp tương đương.
+ Hai là đền bù bằng tiền: Trường hợp không có đất để đền bù, người dân sẽ được bồi thường một khoản tiền bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi. Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới, nếu có chênh lệch về giá trị thì phải thanh toán bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.