Chào Luật sư, Luật sư có thể cho tôi biết thêm thông tin về trường hợp được phép tách thửa đất tại Việt Nam. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để thuận tịnh cho việc cho việc mua bán đất sau này, nhiều người dân Việt Nam đã tách sổ nữa thửa đất lớn của mình thành những sổ đất nhỏ. Tuy nhiên để có thể tách sổ đất tại Việt Nam không phải là một câu chuyện đơn giản, đòi hỏi phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Vậy câu hỏi đặt ra là theo quy định của pháp luật Việt Nam thì trường hợp được phép tách thửa đất tại Việt Nam được quy định như thế nào?
Để có thể cung cấp cho bạn thông tin về trường hợp được phép tách thửa đất tại Việt Nam. Luật sư Đà Nẵng mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP
- Quyết định 42/2021/QĐ-UBND
Tách thửa là gì?
Hiện nay chưa có quy định tách thửa là gì, tuy nhiên ta có thể hiểu tách thửa là việc phân chia quyền sử dụng đất đai từ một người đứng tên sang nhiều đối tượng khác nhau và được ghi nhận vào trong sổ đỏ. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng được tách thửa tại Việt Nam (tức việc tách thửa cần đáp ứng một số quy định của pháp luật.
Trường hợp được phép tách thửa đất tại Việt Nam
Theo quy định tại khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.”
Theo quy định tại Điều 11 Quyết định 42/2021/QĐ-UBND quy định về những trường hợp không được tách thửa như sau:
– Khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.
– Khu vực đã giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Trừ trường hợp quy hoạch này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh, thì việc tách thửa đất phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh.
– Đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết hoặc có thông báo của cơ quan có thẩm quyền; thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án.
Như vậy thông qua quy định trên, nếu không thuộc các trường hợp không được tách thửa thì bạn sẽ được tách thửa đất.
Điều kiện thửa đất được phép tách thửa tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 10 Quyết định 42/2021/QĐ-UBND quy định về những điều kiện thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa như sau:
– Điều kiện chung: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai.
– Điều kiện hợp thửa đất: Các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013.
– Điều kiện tách thửa đất đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013.
- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giới giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích và kích thước theo quy định tại các Điều 12,13, 14, 15, 16 và 17 Quy định này.
- Trường hợp tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại Quy định này để hợp với thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng thì diện tích thửa đất mới sau khi hợp thửa phải có diện tích, kích thước bằng hoặc lớn hơn diện tích, kích thước tối thiểu được quy định tại các Điều 12, 13, 14, 15, 16 và 17 Quy định này. Trường hợp thửa đất nông nghiệp nằm trong phạm vi hành lang an toàn công trình được tách ra khi người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp (nằm ngoài phạm vi hành lang an toàn công trình) thì diện tích và chiều sâu thửa đất nông nghiệp nằm trong phạm vi hành lang an toàn công trình không áp dụng quy định tại Điều 12 Quy định này, UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất trên đồng thời với thửa đất xin chuyển mục đích.
- Quy định về tách thửa hình thành đường giao thông. Các thửa đất hình thành sau khi tách thửa, hợp thửa theo quy định tại các Điều 12, 13, 14, 15, 16 và 17 Quy định này phải có đường vào thửa đất trừ các trường hợp:
- Tách thửa để hợp vào thửa đất liền kề đã tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu.
- Tách thửa nông nghiệp chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp mà thửa đất đó tiếp giáp với phần diện tích đất nông nghiệp hiện trạng nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình, tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu mà cùng một chủ sử dụng đất.
- Tách thửa chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp mà vị trí xin chuyển mục đích không tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu nhưng thửa đất nông nghiệp còn lại cùng một chủ sử dụng tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu.
- Tách thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với thửa đất ở đã có đường vào cùng một chủ sử dụng.
– Điều kiện tách thửa đối với tổ chức: Việc thực hiện tách thửa theo dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc quy hoạch phân khu chức năng và bản vẽ tổng mặt bằng kèm theo nội dung thiết kế cơ sở của dự án (đối với dự án không phải lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 theo quy định tại Khoản 4, Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở
Theo quy định tại Điều 12 Quyết định 42/2021/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở như sau:
– Khu vực đô thị (phường, thị trấn): Diện tích đất ở sau khi tách thửa tối thiểu là 35 m2 đồng thời đảm bảo chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 3,5 m và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 04 m.
– Khu vực nông thôn:
- Khu vực trung tâm cụm xã, trung tâm xã, khu vực giáp ranh với đô thị theo quy hoạch được duyệt thửa đất giáp đường giao thông có chiều rộng từ 13 m trở lên tính từ chỉ giới giao thông hoặc chỉ giới quy hoạch giao thông (đường đỏ): Diện tích đất ở sau khi tách thửa tối thiểu là 50 m2 đồng thời đảm bảo chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04 m và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m.
- Các khu vực còn lại: Diện tích đất ở sau khi tách thửa tối thiểu là 60 m2 đồng thời đảm bảo chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04 m và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m.
– Thửa đất còn lại sau khi tách thửa thuộc khu vực đô thị và nông thôn phải đảm bảo các điều kiện về diện tích, kích thước cạnh như quy định tại Khoản 1, 2 Điều này.
Theo quy định tại Điều 13 Quyết định 42/2021/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư như sau:
– Đối với đất nông nghiệp là đất vườn, ao gắn liền với đất ở.
- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất ở gắn với đất vườn, ao thì diện tích, kích thước thửa đất ở phải đảm bảo quy định tại Khoản 1 Khoản 2 Điều 12 Quy định này. Diện tích đất nông nghiệp là đất vườn, ao gắn liền với đất ở không áp dụng Quy định này.
- Người sử dụng đất xin tách thửa đất nông nghiệp là đất vườn, ao gắn liền với đất ở để làm đất ở hoặc chuyển quyền để làm đất ở thì người xin tách thửa hoặc người nhận chuyển quyền phải làm thủ tục chuyển mục đích trước khi tách thửa hoặc đồng thời với thủ tục tách thửa. Diện tích và kích thước thửa đất xin tách thửa và thửa đất còn lại tiếp giáp thửa đất ở phải không nhỏ hơn diện tích và kích thước thửa đất tối thiểu quy định tại Khoản 1và Khoản 2 Điều 12 Quy định này. Trường hợp thửa đất nông nghiệp còn lại có diện tích, kích thước nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 12 Quy định này, người sử dụng đất phải chuyển mục đích toàn bộ diện tích thửa đất.
- Đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư không phải là đất vườn, ao trong cùng thửa đất thửa đất có nhà ở không được công nhận là đất ở
- Đối với thửa đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với quy hoạch đất ở; người sử dụng đất xin tách thửa chuyển mục đích sang đất ở hoặc chuyển quyền để chuyển mục đích sang đất ở thì người xin tách thửa hoặc người nhận chuyển quyền phải làm thủ tục chuyển mục đích trước khi tách thửa hoặc đồng thời với thủ tục tách thửa, diện tích và kích thước thửa đất xin tách thửa và thửa đất còn lại tiếp giáp đất ở phải không nhỏ hơn diện tích và kích thước thửa đất tối thiểu quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 12 Quy định này.
- Trường hợp thửa đất nông nghiệp còn lại có diện tích, kích thước nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu quy định tại Khoản 1 Khoản 2 Điều 12 Quy định này, người sử dụng đất phải chuyển mục đích toàn bộ diện tích thửa đất.
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp ngoài khu dân cư
Theo quy định tại Điều 14 Quyết định 42/2021/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp ngoài khu dân cư như sau:
STT | Danh mục | Diện tích tối thiểu của thửa đất còn lại sau khi tách thửa và thửa đất mới được hình thành | |||
Đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác (m2) | Đất nuôi trồng thuỷ sản (m2) | Đất trồng cây lâu năm (m2) | Đất trồng rừng sản xuất (m2) | ||
1 | Khu vực đô thị | 1.000 | 200 | 2.000 | 5.000 |
2 | Khu vực nông thôn | 2.000 | 300 | 5.000 | 10.000 |
Thủ tục tiến hành tách thửa đất mới năm 2022
Thứ nhất: Hồ sơ cần chuẩn bị.
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);
– Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);
- Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (có công chứng).
- Các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất khi cần để xuất trình.
Thứ hai: Nộp tại UBND cấp xã/Văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ ba: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
– Trong thời hạn 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai/UBND cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MTthực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ tư: Trả kết quả.
– Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chỉnh lý; cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; chuyển Giấy chứng nhận sang Bộ phận tiếp nhận; và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất; hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã
– Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.
Mời bạn xem thêm các bài viết sau:
- Quy trình kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm mới năm 2022
- Xử phạt khi không có giấy chứng nhận an toàn thực phẩm như thế nào?
- Mẫu hợp đồng thuê lại đất tại Đà Nẵng mới năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Luật sư X về vấn đề “Trường hợp được phép tách thửa đất tại Việt Nam“ của Luật Sư Đà Nẵng. Ngoài ra có nhu cầu sử dụng dịch vụ giành quyền nuôi con khi không kết hôn, dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài; dịch vụ ly hôn có yếu tố nước ngoài; hoặc vấn đề liên quan khác như thu hồi đất nông nghiệp có được tái định cư,… của chúng tôi tại Đà Nẵng, hãy liên hệ ngay tới Luật sư Đà Nẵng để được tư vấn, hỗ trợ một cách nhanh nhất. Hotline: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
– Phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc mà bạn thuê để làm dịch vu đo đạc cho bạn, giá cả này do hai bên tự thỏa thuận.
– Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định theo hướng dẫn tại Thông tư 85/2019/TT-BTC.
– Thời hạn khai, nộp lệ phí trước bạ:
Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ tối đa là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế.
– Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)
– Giá đất tại hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)
Theo quy định tại theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân có đề cập đến việc:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.