Hiện nay, trong trường hợp không thể tự mình thực hiện thủ tục mua, bán nhà chung cư, pháp luật cho phép các bên có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thay thông qua Hợp đồng ủy quyền. Mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền không phải trường hợp hiếm gặp trong thực tế. Theo đó, việc ủy quyền mua bán nhà chung cư thường được thực hiện ở giai đoạn đặt cọc, mua bán và sang tên nhà. Vậy Mẫu hợp đồng ủy quyền căn hộ chung cư tại Đà Nẵng là mẫu nào? Mẫu hợp đồng ủy quyền căn hộ chung cư tại Đà Nẵng gồm những nội dung cơ bản gì? Có nên mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền không? Sau đây, Luật sư Đà Nẵng sẽ cung cấp thông tin về vấn đề này cùng với những quy định liên quan qua bài viết sau đây. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
Quy định về vấn đề mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền
Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, chính xác là bên mua sẽ được toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố … quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ. Do đó nhiều người tin rằng chỉ cần có giấy ủy quyền trong tay thì người mua chính là chủ nhà đất. Nhưng thực tế hợp đồng mua bán ủy quyền cũng có nhiều giới hạn và khi có tranh chấp, mua bán trao đổi với bên thứ 3 cũng có nhiều rắc rối không lường trước được.
Trước hết cần phân biệt mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền và uỷ quyền mua chung cư. Đây là hai trường hợp hoàn toàn khác nhau, trong đó:
– Uỷ quyền mua bán chung cư: Khi cá nhân không thể tự mình mua, bán nhà chung cư thì có thể uỷ quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện thủ tục mua bán nhà chung cư. Uỷ quyền trong trường hợp này không bao gồm chuyển sở hữu tài sản sang người được uỷ quyền.
– Mua bán chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền: Thay vì ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên lại ký hợp đồng uỷ quyền. Tuy nhiên, phạm vi uỷ quyền trong trường hợp này không chỉ dừng ở “nhân danh thay người uỷ quyền thực hiện giao dịch” mà còn bao hàm cả chuyển quyền sở hữu.
Do đó, việc mua bán chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền về bản chất có thể coi là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bởi trong trường hợp có phát sinh việc chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên uỷ quyền cho bên được uỷ quyền.
Thông thường, phạm vi uỷ quyền của các hợp đồng uỷ quyền trong trường hợp này sẽ ghi “toàn quyền định đoạt, sử dụng, quản lý căn hộ chung cư nêu trên”.
Mẫu hợp đồng ủy quyền căn hộ chung cư tại Đà Nẵng gồm những nội dung cơ bản gì?
Về bản chất hợp đồng ủy quyền chỉ để hợp thức hóa việc mua bán nhà ở, đồng thời người bán nhà sẽ cắt giảm được khoản thuế thu nhập cá nhân. Hình thức mua nhà này tiềm ẩn nhiều rủi ro và thường bị che lấp bởi nhiều lý do khác nhau do bên bán ngụy tạo ra. Nếu hợp đồng ủy quyền hết thời hạn người mua nhà sẽ phải chịu thiệt, thậm chí một trong 2 bên có thể kiện ra tòa và yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền đơn phương.
Thông thường, một Hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư đầy đủ nội dung sẽ gồm các điều khoản dưới đây:
– Thông tin của các bên gồm: Tên, địa chỉ, số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân….;
– Căn cứ ủy quyền;
– Phạm vi ủy quyền;
– Thời hạn ủy quyền;
– Thù lao ủy quyền và thời hạn thanh toán;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng
– Giải quyết tranh chấp hợp đồng (nếu có);
– Các thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật.
Tải về mẫu hợp đồng ủy quyền căn hộ chung cư tại Đà Nẵng
Ngày nay, nhu cầu ở nhà chung cư ngày càng gia tăng, bởi nhiều lý do khác nhau không thể trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà chung cư thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thay thông qua Hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư. Hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư là hợp đồng thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được uỷ quyền sẽ nhân danh bên ủy quyền thực hiện thủ tục liên quan đến việc mua, bán chung cư. Bên uỷ quyền sẽ chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Bạn có thể Tải về mẫu hợp đồng ủy quyền căn hộ chung cư tại Đà Nẵng tại đây:
Có nên mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền không?
Có thể thấy, đây là hình thức được áp dụng nhiều trong thực tế mua bán. Nói đến lợi ích của việc này chắc chắn không thể không nói đến việc nhanh gọn bởi khi thực hiện uỷ quyền, các bên chỉ cần ký kết một văn bản là hợp đồng uỷ quyền và trong đó bao gồm tất cả quyền với căn chung cư (sử dụng, định đoạt, quản lý…). Do đó, nếu các bên chỉ muốn “mua bán sang tay” hoặc đầu tư mà không cần phải thực hiện các thủ tục sang tên giấy chứng nhận thì sẽ lựa chọn hình thức này. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, vì đây là một trong những hình thức “lách luật” nên nó sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Trong đó, có thể kể đến:
Căn chung cư chưa đủ điều kiện sang tên hoặc mua bán
Thường căn hộ chung cư chỉ thực hiện mua bán thông qua uỷ quyền đều chưa đảm bảo các điều kiện để thực hiện hợp đồng mua bán: Chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chưa được bàn giao, chưa nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất…
Bởi nếu đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện để mua bán, sang tên… thì các bên có thể ký hợp đồng mua bán chung cư và công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Sau đó, người mua có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mang tên mình.
Do đó, thường khi chung cư chưa đủ điều kiện sang tên hoặc mua bán nên các bên chọn ký hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư. Bởi chưa đủ điều kiện mua bán, sang tên nên việc ký uỷ quyền này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thậm chí có trường hợp bên mua phải chờ rất nhiều năm căn hộ mới đủ điều kiện.
Người mua không thể đứng tên trên giấy chứng nhận.
Khi thực hiện uỷ quyền mua bán, người được uỷ quyền (người mua) không thể ký hợp đồng mua bán với bản thân mình nên sẽ không thể đứng tên trên giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư.
Do đó, nếu ký hợp đồng uỷ quyền để mua bán căn hộ chung cư, người mua sẽ phải ký hợp đồng mua bán với bên thứ ba. Sau khi bên thứ ba sang tên cho người đó, sau đó mới thực hiện mua bán hoặc tặng cho căn hộ chung cư cho người mua.
Trong thời gian đó có thể tiềm ẩn rất nhiều rủi ro: Về chủ quan, bên thứ ba không muốn bán/tặng cho người mua hoặc có rủi ro (chết, mất tích…) thì thủ tục chuyển quyền sở hữu sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Hợp đồng uỷ quyền có thể vô hiệu
Như phân tích ở trên, hợp đồng uỷ quyền là văn bản về sự kiện: Người được uỷ quyền được trả thù lao hoặc không để thực hiện thay các giao dịch nhân danh người uỷ quyền.
Tuy nhiên, nếu hợp đồng uỷ quyền có nội dung để chuyển quyền sở hữu thì đã vi phạm quy định về định nghĩa hợp đồng uỷ quyền tại Điều 562 Bộ luật Dân sự mà có thể được xem là hợp đồng mua bán.
Do đó, căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự, hợp đồng uỷ quyền này có thể bị vô hiệu do giả tạo bởi khi các bên ký hợp đồng uỷ quyền nhưng thực chất là hợp đồng mua bán (che giấu hợp đồng mua bán).
Trong trường hợp này, hợp đồng uỷ quyền sẽ vô hiệu, hợp đồng mua bán thì vẫn có hiệu lực trừ trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng vô hiệu.
Khuyến nghị
Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ pháp lý. Luật sư Đà Nẵng với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.
Mời bạn xem thêm các bài viết sau:
- Quy trình kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm
- Xử phạt khi không có giấy chứng nhận an toàn thực phẩm như thế nào?
- Mẫu hợp đồng thuê lại đất tại Đà Nẵng
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Ủy quyền căn hộ chung cư” đã được Luật sư Đà Nẵng giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư Đà Nẵng chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới Trích lục Khai tử Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định các trường hợp các giao dịch liên quan đến nhà ở không phải được công chứng chứng thực theo quy định, cụ thể như sau:
Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng ủy quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng.
Tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
Như vậy, trường hợp bạn mua chung cư hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư thì bạn được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn để mua chính căn chung cư đó.